Este informativo trata da inovação trazida pelo novo Código de Processo Civil, inaugurado em 2016, relativa ao procedimento de cobrança de cotas condominiais através dos mecanismos da Justiça. O tema é de grande proveito para que os condomínios otimizem os seus controles de inadimplência.

Código de Processo Civil e Condomínio

O Código de Processo Civil, de um modo geral, é um diploma legal que rege diversos tipos de procedimentos a serem seguidos, a fim de organizar a forma como será exercido o direito de ação. Direito este que busca satisfazer um direito material – ocorrido no mundo dos fatos – através de um processo eficaz e justo.

Diante do inadimple ‐ mento por parte de um condômino, surge para o condomínio um crédito (direito material) que, para ser satisfeito compulsoriamente, dependerá do exercício do direito de ação, o qual se sujeitará às regras previstas no Código de Processo Civil.

Com a inauguração do novo Código de Processo Civil, em 2016, as regras mudaram – e para beneficiar os Condomínios.

Como era no Código anterior

Fase de Conhecimento:

1. O Condomínio entrava com a ação;
2. A pessoa contestava, podendo se opor ou não;
3. Passada a instrução processual, com análise de todas as provas e contraprovas trazidas, o Juiz proferia uma sentença constituindo judicialmente o crédito (titulo judicial).

Fase de Execução:

4. Com o título judicial, o devedor é intimado a pagar; 5. O devedor paga, nomeia bens para leilão, ou o próprio Estado corre atrás dos bens, ou bloqueio de contas, para satisfazer o crédito.

Todo este trâmite, sobretudo na Fase de Conhecimento que tinha por fim constituir o título executivo, podia se estender por longos anos.

Inovação do CPC 2015

O art. 784, X, do novo código estabelece que as ações de cobranças condominiais atrasadas se configuram título executivo extrajudicial. Isto é, o que dependia de uma longa fase cognitiva para obter força executiva, já tem por força de lei. Sendo assim, toda a “Fase de Conhecimento", presente no regime do código anterior, não existe mais em relação à cobrança de cotas condominiais inadimplidas.

O novo processo de cobrança já inicia na fase executiva, dando três dias úteis para os devedores saldarem a divida ou indicarem bens para leilão.

Documentos necessários para a ação

Para acompanhar a petição elaborada pelo advogado, será imprescindível que se demonstre o débito inadimplido.

1. Titulo executivo extra ‐ judicial (boleto), com a indicação de sua correta implementação e aprovação (convenção, atas relativas);
2. Demonstrativo de débito atualizado, com a indicação de todas as especificidades do cálculo;
3. Prova da data do vencimento, prevista em ata e/ou convenção;

Os benefícios da otimização

Além desta, o novo Código de Processo Civil traz diversas outras mudanças no direito processual brasileiro.

No que se relaciona às cobranças condominiais, como se viu, a mudança traz grande celeridade processual, facilitando a vida dos administradores.

Com boa organização operacional e em comunicação com o setor administrativo do Condomínio, o advogado poderá otimizar substancialmente as cobranças condominiais.

Quanto melhor o seu sistema de cobrança, menos atraente é a inadimplência. As consequências do não pagamento, quando efetivamente ocorrem, desestimulam maus pagadores e prestigia os bons.